Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi hazırlamak basit bir iş gibi görünse de uzmanlık isteyen bir konudur. Piyasada bulunan ve maktu şekilde düzenlenmiş kira sözleşmelerinin birçoğu hatalıdır.

1-Kira sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmak zorunda değildir. Fakat yazılı sözleşmeler,  taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde  taşınmazın hangi şartlarda ve ne şekilde kiralandığı hususunun ispatını kolaylaştırır.

2-Kira sözleşmesinde kiralanan konutun adresi, kiracının ve kiraya verenin kimlik numaraları ve adresleri, taşınmazın cinsi belirtilmelidir. Eğer taşınmaz aile konutu olarak kiraya verilecekse Türk Medeni Kanunu 194.maddesinde yer alan “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” maddesinin hüküm ve sonuçlarının bilinmesi gerekmektedir.

3-Kira sözleşmesinde kira bedeli belirtilmelidir. Bedelin belirlenmesi ilerleyen yıllardaki kira artış miktarını da belirleyeceğinden önemlidir. Türkiye’de yerleşik Türk vatandaşları ile yapılan kira sözleşmelerinde döviz üzerinden kira bedeli belirlenemez. Aynı şekilde altın gibi değeri döviz üzerinden belirlenen kıymetli madenler üzerinden de kira sözleşmesi yapılamamaktadır.

4-Kiralanan taşınmazın ne kadar süre ile kiralandığı hususu kira sözleşmelerinde zorunlu bir unsur olmasa da konut vasfıyla kiraya verilen yerlerde kira sözleşmeleri genel olarak 1 yıl süreli hazırlanmaktadır.  Bir yılın sonunda kira ilişkisine devam edilmek istenirse ve yeni bir kira sözleşmesi yapılmazsa, kira sözleşmeniz sona ermeyecek ve her dönem başında 1 yıl uzayarak devam edecektir.

5-17.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren 328 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre kira tutarına bakılmaksızın;  konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur. Bu sebeple kira sözleşmelerine kiraya verenin iban bilgilerinin yazılmasında fayda bulunmaktadır.

6-Kira sözleşmenizde kiranızın ne zaman ödeneceği yazılmalıdır. Eğer ki sözleşmede böyle bir düzenleme yapılmamışsa Borçlar Kanunu 314.maddeye bakılmalıdır. Bu maddede “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” denilmektedir.

7-Halk arasında depozito diye belirtilen güvence bedeli, 3 aylık kira bedelini aşmamalıdır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Sözleşmede güvence bedelinin hangi hallerde iade edileceği ve hangi hallerde iade edilmeyeceği açıkça yazılmalıdır.

8-Kira sözleşmesinde kira artış bedelinin ne kadar olacağı hususu belirtilmelidir. Taraflar arasında her ne kadar sözleşme özgürlüğü olsa da kanun koyucu kira artış bedeline 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı getirdiğinden, artış oranı bu sınırı aşmamalıdır.

9-Kira sözleşmesi hazırlarken, ödenmeyen kira bedeli olursa diğer kira alacaklarının muaccel olmayacağı hususunu ve kira sözleşmesine kiracı aleyhine eklenecek maddelerin geçersiz olduğunu da hatırlatmak isteriz. Sevgi ve saygıyla…