Merhaba Lider Gazetesi’nin değerli okuyucuları. Ben Av.Arb. Gülhan Küçükkatrancı. Antalya ilinde serbest avukatlık ve arabuluculuk yapmaktayım. Siz değerli okuyucularımıza hukuki alanlarda faydalı bilgiler vermek adına bundan sonra ben de Lider Gazetesi’nde çeşitli yazılar yazacağım. İlk yazımın birçoğumuzun muzdarip olduğu kira hukukuyla ilgili olmasını istedim.

Kira Hukuku, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer alan ve hukukçuları dâhi zorlayan bir konudur. Pandemi dönemi sonrasında yaşanan ekonomik ve sosyal olaylar ile birçok yerde kiracı/kiraya veren ilişkisi çekilmez bir hal aldı.  Kanun koyucunun yüzde 25 kira artış sınırı belirlemesiyle de yeni bir süreç başladı. Bunlara ek olarak; hukuki yardım almadan açılan davalar, gergin taraflar, mahkemelerin iş yükü, sözlü kira sözleşmelerinde ispatın zorluğu veya hukuki olarak tarafları koruma altına almayan yazılı kira sözleşmeleri ile tarafların işi daha da zorlaştı.

Dava sayısının fazlalığı nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü ciddi derecede artmış, İlk Derece Mahkemelerinde kararlar 1-1.5 yılda, Bölge Adliye Mahkemelerinde ise 2-2.5 yılda çıkmaya başlanmıştı. Neyse ki süreci hızlandırmak adına yeni mahkemeler kuruldu ve Bölge Adliye Mahkemelerinde yeni daireler açıldı. yüzde 25 kira artış oranına da son verilmesinin akabinde süreç daha çekilebilir bir hal aldı.

Dava Ön Koşulu ve Görevli/Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye  davası açmadan önce dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu bir ön koşuldur. Eğer ki dava şartı arabuluculuk yoluna gitmeden dava açarsanız, mahkeme tarafınıza 1 haftalık kesin süre verecek ve arabuluculuk son tutanağını dosyaya sunmanızı isteyecektir. Son oturum tutanağını sunmamamız halinde ise davanız usulden reddedilecektir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Örneğin siz Antalya'da ikamet edip, Manavgat'ta bulunan taşınmazınıza ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaksanız, görevli ve yetkili mahkeme Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Dava Kim Tarafından Kime Karşı Açılmalıdır

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları kural olarak kiraya veren tarafından kiracıya karşı açılmaktadır. Bu dava, taşınmazı yeni satın alan malik tarafından da kiracıya karşı  açılabilmektedir. Dava, el birliğine tabi olan taşınmazlarda tüm malikler tarafınca, paylı mülkiyete tabi olan taşınmazlarda ise paydaşların çoğunluğu tarafınca açılmalıdır.

Davayı Kimler İçin ve Ne Zaman Açabilirsiniz?

TBK 350.maddesinde bu davayı "Kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için"  açabileceğinizi görmekteyiz.  Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirebilir.  Dava süresini uzatmanın istisnası ise kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmasına bağlıdır. Bu halde  dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Burada kiracıya gönderdiğiniz yazılı bildirimin kiracıya ulaşmış olması hususu büyük önem arz etmektedir.

İspat Yükü ve Bazı Tahliye Sebepleri

İspat yükü, davayı açan tarafa aittir. Davacı, kiraya verdiği taşınmaza ihtiyacı olduğu hususunu ispatla mükelleftir. Bunu yaparken dava dilekçesine ihtiyaç sebeplerine yönelik delilleri eklemelidir. Davacının dava konusunda tanık dinletme hakkı da bulunmaktadır. Davaya bakan mahkeme; ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğuna kanaat getirirse davayı kabul edecek ve kiralananın tahliyesine karar verecektir.

Bazı tahliye sebeplerine değinecek olursak; kiraya verenin başka bir yerde kirada oturuyor olması, sağlık nedenleri (örneğin yaşlılık nedeniyle merdiven çıkamama ve asansörü olan eve taşınma isteği), ekonomik koşullar, evin iş yerine veya çocukların okuluna yakın olması, kiraya verenin çocuğunun evlenmesi, yazlık konuta ihtiyaç duyma, kiraya verenin ergin çocuğunun ihtiyacı, tayin sebebi, yurt dışında yaşayan kişinin Türkiye'ye dönüşü ve iş yeri ihtiyacı diyebiliriz. Sevgi ve saygılarımla… (Konunun karışık ve uzun olması sebebiyle hukukçu olmayan kişilerin anlayabileceği basit şekilde anlatılmaya çalışılmıştır. )