KİRA TESPİT DAVALARI

Pandemi dönemi sonrası yaşanan belirsizlik, enflasyon oranının yüksekliği ve Rusya-Ukrayna savaşının da tetiklemesiyle ülkemizin bazı kesimlerinde ciddi kira artışları yaşandı. Kanun koyucunun yüzde 25 kira artışı öngördüğü dönemde, kira bedeli enflasyon karşısında değer kaybetti. Haliyle eski kiracı olan kişiler düşük bedel ödemeye devam ederken, aynı binaya taşınan yeni kiracılar yüksek bedel ödemeye başladı.

***

Taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlenirken kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Bunun sebebi sözleşme özgürlüğüne dayanmaktadır. Kira sözleşmesinin artışı hususunda ise kanun koyucu bir sınır belirlemiştir. Türk Borçlar Kanununun 344.maddesinde bahsedilen bu sınır; bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıdır. Eğer ki  sözleşmede kira artışına yönelik bir düzenleme yoksa sözleşme süresi dolmadan kira artışı yapılamayacaktır. Bu durumun istisnasını ise Türk Borçlar Kanununun 344/3.maddesinde belirtilmektedir.

***

TBK 344/3.maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” denilmektedir.

***

Beş yıldan sonraki dönemde; kira bedeli artışının enflasyon karşısında eridiğini, emsal kira bedellerinin sizin kira bedeli karşısında arttığını ve kira bedelinin taşınmazın durumuna göre yetersiz kaldığını düşünüyorsanız kira tespit davası açmanızı tavsiye ederim. Hâkim yeni kira bedelini belirlerken; taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedelini, bilirkişi ve keşif marifetiyle belirleyip hak ve nesafete uygun bir kira bedeli takdir etmelidir.

***

Dava Ön Koşulu ve Görevli/Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası açmadan önce dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılması zorunlu bir ön koşuldur. Eğer ki dava şartı arabuluculuk yoluna gitmeden dava açarsanız, mahkeme tarafınıza 1 haftalık kesin süre verecek ve arabuluculuk son tutanağını dosyaya sunmanızı isteyecektir. Son oturum tutanağını sunmamamız halinde ise davanız usulden reddedilecektir. Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

***

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Türk Borçlar Kanununun 345.maddesinde de belirtildiği üzere kira tespit davaları her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

SON SÖZ

Unutulmamalıdır ki, sadece dava açmak veya ihtarda bulunmak yetmez. Süresi içerisinde ihtarın veya dava dilekçesinin karşı tarafa tebliği de gerekir. Sevgi ve saygıyla…