Kira artışı sorunu nasıl aşılacak?
Türkiye’de kira artışlarına bir yıllık süre ile sınırlama getirildi. Ancak kira artışlarının önüne geçmek mümkün olmadı. Enflasyonun düşüşünün de kira fiyatlarına yansıması uzun vadeli olacak şekilde devam ediyor. Aracıların uyguladığı yöntemler nedeniyle manipüle edilen fiyatlar talebin yoğunluğuyla birleşiyor ve kiralık konutlara ulaşım zorlaşıyor. Bu süreçte kamu birkaç tane yeni önlem, kısıtlama ve ceza artırımıyla mağduriyetlerin önüne geçebilir.
Pandemi, döviz kurları, tedarik ve enerji krizleri sonrası
dünya genelinde enflasyon ciddi anlamda artış gösterdi. Bu artıştan ilk
etkilenen sektörlerin başında konut piyasası geldi. ABD, Macaristan, Litvanya
ve İrlanda gibi ülkelerde konut fiyatları büyük artışlar kayıt etti. Küresel
bir dalga haline gelen konut fiyatlarındaki artışlar Türkiye gibi gelişmekte
olan ülkeleri de etkiledi. 2021’in ortalarından itibaren artışa geçen konut
fiyatları bölgelere göre farklılık göstermekle birlikte ciddi anlamda yükseldi.
Kahramanmaraş merkezli depremler sonrası artan konut talebi nedeniyle fiyatlar
yeniden artış gösterdi. Bu artışın temelinde bir doğal afet olmasına kıyasla
depremi fırsata çevirmek isteyen bazı kesimler mevcut yaşanılan süreçten yarar
sağlamak istedi. Kiralarda da benzer bir süreç özellikle büyükşehirlerde
ağırlıklı olarak kendini gösteriyor. Ev sahiplerinin yanı sıra satıcılar
üzerinden belli bir politika izlendiğini söylemek mümkün. Özellikle kiralık
daire stoklarını ellerinde tutanlar fiyatların aşırı derecede oynaklığına neden
olabiliyor.
FİYATLAR NEDEN
YÜKSELDİ?
Enflasyon ve döviz kurlarındaki dalgalanma kira artışlarının
temel sebepleri arasında sayılabilir. Ancak kiracıların enflasyon rakamlarının
üzerinde kira artışlarına maruz bırakılması ve fiyatları manipüle etmek
isteyenler konut piyasasının bozulmasına neden oluyor. Özellikle küresel
enflasyon ve emtia fiyatlarının artmasıyla son yıllardaki yükselişin ücretli
kesimi daha fazla etkilediği söylenebilir. Kira artışlarının bir diğer sebebi
de kiralık evlerde stoklama yoluyla fiyatların artışına neden olan satıcılar
olduğu görülüyor. Örneğin İstanbul’da Ataşehir, Eyüp ve Esenler’de ortalama
fiyatlardan kiralık evleri daha yüksek fiyatlara çekmek için ev sahiplerine
gidenler bulunuyor. Yüksek fiyattan kiralama sonrası ödemede güçlük çekilmesi
hem ev sahibini hem de kiracıyı mağdur ediyor. Arada kazanan taraf ise aracılar
oluyor. Kanuni sınırlamaları dikkate alma konusunda istekli olmayan aracılar
fiyatların daha da yukarıya ivme kazanmasına katkı sunuyorlar. Deprem sonrası
felaket bölgesinden gelenler de benzer uygulamalara maruz kalarak büyük
mağduriyetler yaşıyorlar.
ARACILAR, EV
SAHİPLERİNİ DE KİRACILARI DA MAĞDUR EDİYOR
Konut piyasası arz-talep dengesi içerisinde fiyatların
belirlendiği bir piyasadır. Ancak deprem sonrası ortaya çıkan acil konut
ihtiyacı fiyatların artışını tetikledi. Bir yıl gibi bir sürede yapılacak yeni
konutların etkisiyle normalleşmesi beklenen konut ve kira fiyatları düşen
enflasyondan da pozitif etkilenecektir. Ayrıca artan fiyatlar nedeniyle konut
alımlarında azalmanın olduğu görülüyor. Arzın artması ve talebin düşmesi mevcut
fiyatlarında düşeceğini gösteriyor. Ancak aracılar fiyatların hem konut hem
kira tarafından artması için hem ev sahiplerini hem de kiracıları mağdur
edebiliyor. Örneğin 5 bin liradan kiraya konulan bir ev için ev sahibine
gelerek fiyatın çok düşük olduğunu en az 10 bin liradan kiraya verebileceğini
dile getiriyor. Kiralık ev fiyatlarında genel olarak sıklıkla kullanılan yöntem
büyükşehirlerde fiyatların özellikle ücretli kesimleri mağdur etmesine neden
oluyor. İstanbul’daki kira fiyat artışlarında etkileri olan aracılar mevcut
kiracıları da baskı altına almak için farklı yollara başvurabiliyor. Devletin
koyduğu yüzde 25 artış sınırını aşan ve yüzde 100-150 gibi zam isteme ve evden
çıkarma tehditleri üzerinden kiracılara baskı oluşturabiliyor. Kiraların
yüksekliği nedeniyle yeni kiracıların ödemede zorluk yaşaması sonrası ev
sahipleri de gelirlerini elde edemiyor. Piyasa koşullarına ve yasalara aykırı
olarak gerçekleşen mevcut kötü örneklere kamunun müdahil olması ve yeni
düzenleme getirmesi göz önünde bulundurulmalı.
FAHİŞ ARTIŞLARIN
ÖNÜNE NASIL GEÇİLİR?
İngiltere, İtalya, Hollanda, Malta ve Amerika gibi ülkelerde
kira fiyatları hakkında yasal düzenlemeler bulunuyor. İngiltere, kira
fiyatlarında aşırı yükselişleri önleyebilmek için artışlara yasalarla sınırlama
getirmiş vaziyette. Kira artışlarının yanı sıra 1988’de çıkarılan kanunla tahliye
sebepleri ve kira artışlarına da ek sınırlama getirmiştir. İtalya’da kira
artışları ve tahliye kararları hükümetin çıkardığı kararnamelerle
durdurulabiliyor. Taşınmazların kiralanma sürecinde aktif olarak bulunan kamu
kurumları problem yaşanmaması için denetleme mekanizmasını çalıştırıyor.
Hollanda’da kamu kira artışlarını bir sene ile sınırlarken kamunun belirlediği
oranın dışında artış yapılamayacağı kanunla koruma altına alınmıştır.
Danimarka’da kira artışlarını denetlemek için Kira Kontrol Bürosu bulunurken
Malta’da kamu yararını gözeterek ev kiralama işlemi gerçekleştirebilmektedir.
ABD’de eyaletlere göre değişmekle birlikte Kira Kurulları bulunuyor. Bu
kurumlar kira fiyatlarını denetlemek ve ani artışların takibini yapmaktan
sorumludur.
Türkiye’de kira artışlarına bir yıllık süre ile sınırlama
getirildi. Ancak kira artışlarının önüne geçmek mümkün olmadı. Enflasyonun
düşüşünün de kira fiyatlarına yansıması uzun vadeli olacak şekilde devam
ediyor. Aracıların uyguladığı yöntemler nedeniyle manipüle edilen fiyatlar
talebin yoğunluğuyla birleşiyor ve kiralık konutlara ulaşım zorlaşıyor. Bu
süreçte kamu birkaç tane yeni önlem, kısıtlama ve ceza artırımıyla
mağduriyetlerin önüne geçebilir. Bunlar arasında; Kira sözleşmelerinin e-Devlet
üzerinden yapılması ve ilgili bakanlık yetkilileri tarafından takip edilmesi,
tapuda yer alan fiyatlar üzerinden kiralama ücretlerine belli bir oran
getirilmesi ve bölgelere göre farklı şekillerde uygulanması, aracıların
etkisinin azaltılması ve manipülasyon yapanlara hızlı, adil ve yeterli derecede
cezai yaptırım getirilmesi. Verilecek olan maddi yaptırımlara istenilen kira
bedelinin katları şeklinde verilmesi ve ceza sürelerinin uzatılması, aracılar
hakkındaki şikayetlere bağlı olarak mesleki etik kuralların dışına çıkılması
halinde meslekte çalışma imkanlarının kısıtlanması, konut sahibi ve kiracı
arasındaki uyuşmazlıkların hızlı şekilde çözülmesi için Konut İdare Yönetimi’ni
içeren bir kamu kurumunun kurulması ve bu kurumun satış, kiralama ve alış gibi
süreçlerde aktif olarak görev alması, tarafların şikayetlerini bir kuruma
yapması ve hızlı şekilde çözüme kavuşturulması gibi düzenlemeler yargı
üzerindeki yükü de ciddi oranda azaltabilir.
Kaynak: Yeni Şafak